Notre clientèle est celle d'un avocat généraliste de l’accompagnement des petites et moyennes structures…
Cabinet d’avocat individuel et indépendant, nous plaçons au cœur de notre méthodologie une approche pluridisciplinaire des projets et problématiques objets de nos prestations.
C’est pourquoi ponctuellement nous faisons appel, en accord avec nos clients, aux services d’autres professionnels avec qui nous avons l’habitude de travailler (consultants, notaire, expert-comptable…) pour mener à bien nos missions.
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Fort de l’originalité de notre parcours professionnel et notamment de l’expérience de la direction d’association et d’entreprise dans des secteurs d’activité en pleine mutation, au cœur notamment de la révolution numérique, nous n’envisageons pas nos missions comme celles, parfois regrettée, du « juriste qui non » !
Bien au contraire, tout en sécurisant vos projets avec la prudence de rigueur de l’avocat, en intégrant à nos analyses les problématiques financières, marketing, de communication, de gestion de projet ou encore de gestion des ressources humaines, nous abordons nos missions comme celles d’un partenaire accompagnant au mieux votre projet en cherchant des solutions, y compris nouvelles ou innovantes, adaptées à votre situation.
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À l’expiration d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant, le bailleur délivre aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée à certaines obligations d’entretien et à la modification de la contenance des lieux loués. Soutenant que le congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail initial avait mis fin à ce dernier et leur ouvrait droit à indemnité d’éviction, les locataires agissent contre le bailleur en paiement d’une telle indemnité.
Une cour d’appel rejette leur demande, jugeant que, si les modifications subordonnant l’offre de renouvellement ne pouvaient pas s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement en ce qu’elles portaient atteinte à la contenance des lieux loués et aux obligations des locataires, le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait pas s’analyser en un congé sans offre de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
La Cour de cassation censure la décision : à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix. Un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
À noter
À l’expiration d’un bail commercial, le locataire a droit au renouvellement de celui-ci (C. com. art. L 145-8) ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction (art. L 145-14). Le renouvellement peut résulter d’un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au locataire, six mois au moins avant cette expiration (art. L 145-9).
Après avoir rappelé la jurisprudence constante selon laquelle, à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Cass. 3e civ. 14-6-1983 n° 82-11.275 ; Cass. 3e civ. 7-5-2006 n° 04-18.330), l’arrêt commente ajoute une précision inédite, à notre connaissance : lorsque le conge avec offre de renouvellement est fait à des clauses et conditions différentes que celles du bail expiré, il équivaut à un congé sans offre de renouvellement qui oblige le bailleur à payer au locataire une indemnité d’éviction.
Le congé est un acte unilatéral : c’est la volonté de celui qui l’a délivré qui importe (cf. Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701 ; Cass. 3e civ. 4-2-2009 n° 07-20.980). En l’espèce, en proposant des clauses et conditions différentes que celles du bail initial, le bailleur avait manifesté son intention de ne pas renouveler celui-ci, estime la Cour de cassation.
Certains auteurs soulignent que la solution devrait inciter le bailleur, qui, à l’occasion du renouvellement, souhaite modifier des clauses et conditions autres que le loyer, à en informer le locataire autrement que dans l’acte destiné à renouveler le bail, afin de rester maître des conséquences attachées à l’échec éventuel des négociations. La situation n’est pas non plus sans risque pour le locataire : ainsi, en présence d’un tel congé s’interprétant comme refusant le renouvellement, le locataire qui n’aurait pas agi dans un délai de deux ans (C. com. art. L 145-60) pourrait se trouver privé de toute possibilité de demander une indemnité d’éviction.
Cass. 3e civ. 11-1-2024 n° 22-20.872
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