Civ. 1re, 19 mars 2014, F-P+B, n° 13-14.989

En l’espèce, deux femmes achètent en commun un immeuble en 1996. Une clause d’accroissement (ou pacte tontinier) est stipulée dans l’acte authentique. Celle-ci permet de considérer le concubin survivant comme l’unique propriétaire du bien depuis l’origine. L’autre est censé n’en avoir jamais été propriétaire. Dès lors, le bien a toujours eu un seul propriétaire, dont l’identité est seulement connue au jour du décès d’un des acheteurs. L’immeuble ne fait donc jamais l’objet d’une indivision et les concubins ne peuvent demander le partage du bien en cas de séparation. La seule issue est, d’un commun accord, de revenir sur la clause d’accroissement.

Tel était justement le cas dans la présente affaire. En effet, postérieurement à l’achat de l’immeuble avec clause d’accroissement, les deux femmes avaient conclu un PACS. Elles y avaient expressément précisé que l’immeuble serait partagé en cas de séparation. La cour d’appel y voit à juste titre une renonciation à l’application du pacte tontinier. L’immeuble était dès lors en indivision, les acheteuses ayant toutes les deux un droit de propriété identique et concurrent sur ce même bien. La demande en partage formée par l’une des acheteuses pouvait donc être accueillie. L’article 815 du code civil, au visa duquel l’arrêt est rendu, énonce en effet que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », situation traditionnellement conçue comme transitoire et temporaire.

Restait toutefois à déterminer la part de chacune. Pour la cour d’appel, lorsque l’acte d’achat ne précise rien, le partage d’un bien indivis entre concubins est proportionnel à la participation financière de chacun lors de l’acquisition. Les acquéreurs sont présumés propriétaires pour moitié chacun, mais cette présomption peut être renversée par la preuve contraire. En l’espèce, la preuve étant rapportée qu’une seule des concubines avait intégralement financé l’achat, elle est considérée par la cour d’appel comme la seule titulaire de droits sur le bien. La Cour de cassation casse cette décision au motif que « les personnes qui ont acheté un bien en indivision en ont acquis la propriété, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée ».

En principe, l’acte notarié d’achat précise la quote-part de chacun des coïndivisaires. À défaut, les biens acquis par des concubins sont présumés indivis pour moitié. La présomption étant simple, elle peut être renversée par la preuve de l’intention commune d’acquérir dans des proportions différentes. Toutefois, le fait qu’un concubin ait entièrement financé le bien ne peut pas remettre en cause la qualité de coïndivisaire de l’autre lorsque l’acte d’achat mentionne, comme en l’espèce, une acquisition conjointe. Il en résulte en effet clairement une volonté de rendre le bien indivis. Si le financement exclusif par un seul des acheteurs ne peut remettre en cause la nature indivise du bien, il ouvrira un recours au solvens, sauf en cas d’intention libérale de sa part.

L’indivision résulte ainsi fréquemment de l’achat de biens conjointement par des concubins. Elle a également vocation à jouer pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens et pour les couples pacsés. Dans le premier cas, l’article 1538 du code civil pose une présomption d’indivision pour moitié des biens sur lesquels aucun des époux ne peut justifier d’une propriété exclusive. Le fait qu’un époux ait payé plus que sa part ne lui donnera droit qu’à une créance, laquelle sera toutefois exclue si les juges considèrent que le paiement supplémentaire résulte de l’exécution de sa contribution aux charges du mariage. Dans le second cas, le couple pacsé peut choisir (depuis la loi du 23 juin 2006) entre un régime légal de séparation de biens et un régime conventionnel d’indivision. Dans le régime légal, si aucun partenaire ne rapporte la preuve d’un droit de propriété exclusif sur un bien, celui-ci est réputé indivis pour moitié (C. civ., art. 515-5). Dans le régime d’indivision, tous les biens acquis à compter du PACS sont en principe indivis par parts égales. La règle est ici particulièrement sévère, aucun recours au titre d’une contribution inégale n’étant admis (C. civ., art. 515-5-1).

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