Civ. 3e, 29 janv. 2014, FS-P+B, n° 12-28.836
L’arrêt rapporté est relatif à l’insertion obligatoire, au sein d’une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt (C. consom., art. L.312-2 s.).
Les faits d’espèce étaient des plus classiques. Une promesse de vente portant sur un immeuble avait été conclue mais le bénéficiaire, qui avait renoncé à l’acquisition, s’était vu assigné en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts.
Pour faire échec à ces demandes, une cour d’appel avait estimé que le bénéficiaire de la promesse devait recourir à un emprunt pour financer l’achat du bien immobilier, comme le laissait entendre une mention de l’acte faisant référence à un prêt relais éventuel. Les juges du fond avaient également relevé qu’en dépit de l’existence d’une mention manuscrite apposée par le promettant sur la promesse de vente prétendant le contraire, le prix de cet immeuble devait être payé au moyen d’un prêt. Partant, pour la cour d’appel, l’acte avait été conclu sous la condition suspensive de son obtention.
La Cour de cassation censure cet arrêt au visa de l’article L. 312-17 du code de la consommation. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le promettant avait connaissance, lors de la conclusion de la promesse de vente, de l’intention du bénéficiaire de recourir à un prêt.
Il résulte de l’article L. 312-15 du code de la consommation que la promesse de vente immobilière doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou de plusieurs prêts. Aux termes de l’article L. 312-16 du même code, dès lors que l’acte mentionne l’intention de l’emprunteur de recourir à un prêt pour le paiement de l’opération, l’acte sera nécessairement conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. À cet égard, l’article L. 312-17 visé par la cour régulatrice ajoute que, si l’acte indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou de plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la condition suspensive. Il est classiquement admis qu’en vertu de l’alinéa 2 de ce texte, que si, en dépit de cette mention, le consommateur recourt à un prêt, ou si la mention apparaît mensongère, le contrat sera alors considéré comme conclu sous condition suspensive. C’était, du reste, l’argument sur lequel reposait la décision des juges du fond.
Toutefois, la solution semble avoir quelque peu évolué en jurisprudence. La Cour de cassation a, en effet, jugé que l’acquéreur qui a porté à l’acte la mention manuscrite prévue à l’article L. 312-17 ne peut, s’il recourt néanmoins à un prêt, se prévaloir du défaut d’obtention de ce prêt, sauf à démontrer une fraude à la loi. Ainsi, une cour d’appel, qui a pu retenir que les mentions de l’acte authentique, conformes à l’article L. 312-17, procédaient d’une fraude à la loi tendant à éluder les dispositions relatives au crédit immobilier, a pu valablement en déduire que la renonciation au bénéfice des dispositions protectrices de l’acheteur à crédit d’un bien immobilier était sans effet, de sorte que l’acte devait être considéré comme conclu sous la condition suspensive, non réalisée, de l’obtention d’un prêt. Autrement dit, la caractérisation d’une fraude à la loi est nécessairement conditionnée à la démonstration de la connaissance du promettant de l’intention du bénéficiaire de recourir à un prêt immobilier. En effet, comme le soutenait le demandeur à la cassation, une telle fraude n’est caractérisée qu’autant qu’il est établi et constaté que le promettant était informé, avant la conclusion de la promesse, de la nécessité pour l’acquéreur de recourir à un prêt. Par conséquent, il convient, comme le précise le juge du droit, de vérifier que le promettant était bien informé de la volonté du bénéficiaire de recourir à un prêt, dans la mesure où cette circonstance est une condition de l’établissement d’une fraude à la loi, laquelle est elle-même indispensable au fait de considérer que la promesse a été conclue sous la condition suspensive de son obtention. L’enjeu est alors considérable, puisque la non-obtention du prêt permettra au bénéficiaire d’échapper à la conclusion de la vente et l’indemnité d’immobilisation devra être restituée au bénéficiaire. Dans le cas contraire, cette indemnité devra être versée lorsque le bénéficiaire décidera, en raison de l’absence de moyen de financement, de ne pas lever l’option.
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