Civ. 3e, 18 janv. 2018, FS-P+B+I, n° 16-26.072
« La division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires », a réaffirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 18 janvier 2018.
En l’espèce, un immeuble avait été divisé horizontalement en deux lots et placé sous le statut de la loi du 10 juillet 1965. Dans le but de restructurer l’immeuble, le règlement de copropriété autorisait les copropriétaires à réaménager les parties privatives et à les diviser en plusieurs lots de manière à créer une nouvelle « copropriété verticale », distincte de la première. Il était stipulé que cette faculté se ferait à l’initiative de l’un ou l’autre des propriétaires de lots, ce droit étant acquis sans qu’il soit nécessaire de réunir une assemblée. Un an plus tard, le projet avait été concrétisé : l’un des lots avait été divisé en dix lots. En conséquence, l’état descriptif de division avait été modifié, un nouveau règlement de copropriété propre à ces lots avait été adopté et un syndicat avait été constitué. Ces syndicats imbriqués avaient fonctionné ainsi pendant vingt-sept ans, jusqu’à ce que certains copropriétaires, mécontents de la répartition des charges, les contestent. Les premiers juges avaient validé le montage. Selon eux, il résultait de la division des lots et des stipulations du règlement de copropriété la création d’une nouvelle copropriété verticale, laquelle avait donné naissance à un syndicat autonome de celui de la copropriété horizontale.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel. Le principe de l’unité de l’immeuble, lié à l’indissociabilité entre parties communes et parties privatives, s’oppose à ce que la division d’un lot donne naissance à une nouvelle copropriété en son sein. Les lots issus de cette division font nécessairement partie de la copropriété.
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