Civ. 3e, 6 mai 2015, FS-P+B+I, n° 13-24.947

Au-delà des prescriptions d’ordre public du régime régissant le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la troisième chambre civile applique en l’espèce un critère plus général du droit des contrats : le déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties. Ce critère permet, dans un contrat formé entre un professionnel et un non-professionnel, de réputer non écrite, en ce qu’elle est contraire à la loi, la clause imposant au maître de l’ouvrage une définition à tout le moins extensive de la réception – une forme de réception de fait, qui serait caractérisée par la seule prise de possession du bien.

L’article 1792-6, alinéa 1er, du code civil prévoit deux formes de réception d’un ouvrage : la première, la plus classique est dite « à l’amiable », c’est une réception expresse matérialisée par un procès-verbal assorti ou non de réserves ; à défaut, la seconde prendra la forme « judiciaire », le juge pouvant également s’il la reconnaît, l’assortir ou non de réserves. Dans un second temps, poursuivant l’esprit du législateur de protection du maître de l’ouvrage, la jurisprudence a élaboré une troisième forme de réception, via la théorie dite de la « réception tacite ». Cette dernière peut être reconnue, en l’absence de réception amiable ou judiciaire, lorsque deux critères sont réunis : la prise de possession de l’ouvrage et le complet paiement du prix – retenue légale de 5% de garantie mise éventuellement à part. Le raisonnement s’est récemment retourné contre lui-même, notamment en présence d’un maître d’ouvrage commerçant ou artisan, contraint de prendre possession de son bien afin de ne pas risquer de trop grandes pertes d’exploitation. L’affaire soumise en illustre une autre dérive de la pratique : celle du professionnel constructeur de maison individuelle qui impose à son cocontractant maître d’ouvrage profane, la reconnaissance de la réception sans réserve, par la seule prise de possession de l’ouvrage. Dans ce cas, à l’instar du précédent, la Cour de cassation est venue rappeler avec fermeté qu’au-delà des critères requis, la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de réceptionner l’ouvrage doit être caractérisée. Elle rappelle ainsi que la prise de possession ne saurait suffire.

Par nature, ce critère inhérent à l’intention du maître de l’ouvrage (sa volonté), plus qu’à son comportement (la prise de possession), est éminemment subjectif et complexe tant les deux sont en lien. Il en résulte, d’une part, une difficulté à le caractériser, d’autre part, le risque de laisser place à la mauvaise foi du maître de l’ouvrage. Le critère de la volonté non équivoque du maître l’ouvrage de recevoir l’ouvrage semble s’inscrire dans le prolongement de celui de la prise de possession et non être véritablement érigé en troisième critère requis pour caractériser la prise de possession. Il semble d’autant plus justifié que l’acte de réception est un acte unilatéral. L’intention y est donc déterminante. Au regard de cet argument retenu en matière de réception tacite, la Cour régulatrice vient priver d’effet dans un CCMI, l’aménagement contractuel de la réception par une clause de prise de possession valant réception.

Quant à la sanction du déséquilibre significatif, c’est a priori la première fois que la Cour de cassation fait une application du critère du déséquilibre contractuel significatif entre un professionnel et un non-professionnel afin de sanctionner une clause de CCMI. La reconnaissance, en l’espèce, d’un tel déséquilibre permet d’anéantir la volonté du constructeur d’exiger le paiement de « l’intégralité des sommes restant dues, sans contestation possible » par la seule prise de possession de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage - ce qui, en outre, le priverait de la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement (C. civ., art. 1792-6, al. 2) pour les désordres apparents qui se trouveraient, de fait, purgés par la prise de possession qui vaudrait réception.

Auteur : Editions Dalloz - Tous droits réservés.