Civ. 3e, 17 déc. 2015, FS-P+B, n° 14-25.523
Avant que la loi ALUR ne consacre un titre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au régime des locations meublées, ce domaine relevait des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Mais dès avant la réforme de 2014, les « fondamentaux » du statut des locations meublées à titre de résidence principale avaient été posés, tant et si bien que, rendues sous l’empire des anciennes dispositions du code de la construction et de l’habitation, les solutions énoncées par l’arrêt de censure partielle rapporté restent d’actualité.
En l’occurrence, en 2000, un professionnel de l’immobilier avait donné à bail un logement meublé pour une durée de trois ans renouvelable. Six ans plus tard, les parties avaient, à quelques mois d’intervalle (février et octobre 2006), signé deux « nouveaux » contrats modifiant, entre autres, les règles en matière de prix du contrat et de récupération des charges. En 2009, le bailleur donnait congé à son cocontractant en vue de la réévaluation du loyer. Le litige portait sur régularité de la motivation du congé et de la modification des conditions du bail, ainsi que sur le caractère abusif de la clause relative à la récupération des charges.
Quant à la motivation du congé, tout d’abord, le bailleur faisait valoir qu’il lui est loisible de ne pas renouveler le contrat arrivé à expiration lorsque le preneur refuse les nouvelles conditions qui lui sont proposées dans le respect d’un préavis de trois mois. Cette argumentation, qui faisait écho à l’état de la législation avant modification de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation par la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, est logiquement rejetée. En effet, depuis lors, le congé délivré par le bailleur doit être motivé par sa décision de reprendre le logement, de le vendre ou par un motif légitime et sérieux (V. auj., L. n° 89-462, art. 25-8). Partant, le refus du « congé-augmentation » par le preneur ne pouvait qu’aboutir au renouvellement du bail aux conditions antérieures.
S’agissant ensuite de la modification des conditions du bail, alors qu’aux termes de l’article 25-8 de la loi de 1989 (anciennement l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation), les conditions du contrat ne peuvent être modifiées qu’à son expiration (moyennant le respect d’un préavis de trois mois et l’accord du preneur), le juge du fond avait déclaré valable la clause du contrat d’octobre 2006 déterminant les charges incombant au preneur au motif qu’il s’agissait d’une stipulation intervenue dans le cadre d’un nouveau contrat. Cette analyse est censurée par la Cour de cassation, laquelle rappelle que les conditions du bail ne peuvent être modifiées par les parties qu’à l’occasion de la reconduction du bail donnant naissance à un nouveau contrat. Or, en l’espèce, il y a eu substitution – et non pas renouvellement - de contrat.
En ce qui concerne enfin la question des charges abusives, dans ce contrat signé entre un bailleur professionnel et un particulier, était en cause la stipulation selon laquelle « le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent aux seules exceptions de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion de l’immeuble et des biens loués ». Selon le juge du fond, il ne s’agissait pas d’une clause abusive au sens de l’article L.132-1 du code de la consommation puisque, à défaut d’un cadre contraignant (l’art. L. 632-1 CCH était muet sur la question de la répartition des charges), les parties étaient en droit de déroger à l’article 23 de la loi de 1989, qui ne s’impose pas aux signataires d’un bail meublé (comp., désormais, L. 6 juill. 1989, art. 25-10 qui se réfère aux catégories de charges de l’article 23, tout en laissant le choix aux parties d’opter pour le paiement soit d’une provision, soit d’un forfait).
Toutefois, même en l’absence de texte impératif, une stipulation peut créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. D’ailleurs, le point 21 de la recommandation n° 13-01 du 6 juin 2013 de la Commission des clauses abusives relatives aux contrats de location non saisonnière de logement meublé déclare abusives les stipulations qui ont pour objet ou pour effet de transférer sur le preneur des dépenses non locatives, créant ainsi un tel déséquilibre au détriment du consommateur. Et en l’espèce, selon la Cour de cassation, la clause litigieuse était bien abusive dès lors qu’elle « fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire ».
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