Civ. 3e, 5 sept. 2012, FS-P+B, n° 11-19.200
Jusqu’à la date de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit être fixée à la valeur locative.
L’une des particularités du statut des baux commerciaux est de conférer au locataire à qui il a été refusé le renouvellement de son bail, mais qui peut prétendre à une indemnité d’éviction, un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’à perception de la somme due. De cette fiction de la poursuite de la relation contractuelle le temps nécessaire au paiement, le législateur en tire la conséquence que l’indemnité d’occupation due par le commerçant doit être fixée conformément aux règles de fixation du loyer.
La situation est donc radicalement différente de celle qui prévaut lorsque l’occupant se maintient dans les lieux sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation a, en effet, alors, une nature mixte, compensatoire et indemnitaire, dont le juge va souverainement apprécier le quantum.
Dans l’arrêt de censure partielle rapporté, le bailleur avait refusé de répondre favorablement à la demande de renouvellement formulée par le preneur, mais avait offert de lui verser une indemnité d’éviction. Quelques mois plus tard, une expertise était ordonnée. Le preneur n’ayant pas engagé d’action dans le délai de la prescription biennale (C. com., art. L. 145-60), le bailleur assignait son cocontractant en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. De son côté, le preneur réclamait le paiement d’une indemnité d’éviction. Après avoir vainement tenté de faire valoir que la prescription n’était pas acquise (aspect du contentieux non envisagé ici), il obtient gain de cause quant à la nature juridique de l’indemnité d’occupation.
En effet, alors que le juge du fond a retenu que, du fait de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur devait être considéré comme occupant sans droit ni titre à compter de la date de fin du bail et, de ce fait, devait s’acquitter d’une indemnité compensatrice et indemnitaire, la haute cour distingue deux périodes, correspondant à deux indemnités d’occupation de nature différente : une indemnité « L. 145-28 », pour la période comprise entre la date de la fin du bail et celle à laquelle l’action en paiement de l’indemnité d’éviction s’est trouvée prescrite ; une indemnité destinée à réparer le préjudice du bailleur dont le local est occupé par un occupant sans droit ni titre à compter de la prescription de l’action.
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