Civ. 3e, 11 déc. 2013, FS-P+B, n° 12-13.441

L’accord collectif du 9 juin 1998 renforce la protection des locataires en cas de vente par lots de plus de dix logements appartenant à un même bailleur en imposant une concertation préalable à cette décision avec les associations de locataires. L’article 1-1 de l’accord précise que les organisations concernées sont les associations représentatives au sens de l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 relatif à la concertation locative au niveau local.

Ce renvoi à l’article 44 a soulevé une difficulté d’interprétation. En effet, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a introduit par cet article un nouvel interlocuteur au côté des associations dans les relations au sein des immeubles ou groupes d’immeubles. L’article 44 précité dispose désormais que « dans un immeuble ou groupe d’immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété (…), le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles ». Les groupements étant des associations de fait, ils sont constitués selon des formalités allégées - le législateur espérait ainsi favoriser le développement de la concertation locale en encourageant les locataires à s’organiser.

La nouvelle rédaction de l’article 44 implique-t-elle qu’un tel groupement doit être informé, à l’instar des associations, du projet de vente d’un immeuble par lots ?

C’est ce qui était soutenu par des locataires dans l’arrêt commenté. Ces derniers contestaient la validité de l’offre de vente qui leur avait été délivrée, au motif que l’amicale des locataires constituée dans leur immeuble n’avait pas été informée du projet de vente formé par le bailleur. La cour d’appel avait au contraire retenu que ce groupement n’étant pas une association déclarée à la préfecture, il ne pouvait être reproché au bailleur de ne pas lui avoir délivré d’informations préalables.

Ce raisonnement est approuvé par la Cour de cassation qui relève que l’accord collectif du 9 juin 1998 ne visait que les associations et non les groupements de locataires définis dans la loi du 23 décembre 1986.

S’agissant des prérogatives de ces groupements, ceux-ci ne peuvent donc être assimilés aux associations. Il est d’ailleurs permis de penser que cette solution peut être généralisée : les groupements ne pourront prétendre exercer l’ensemble des missions confiées aux associations représentatives des locataires sur le plan local, mais uniquement celles pour lesquelles la loi du 23 décembre 1986 leur attribue expressément une compétence.

La rigueur de la présente décision est tempérée par la souplesse dont font preuve les juridictions en l’absence d’associations représentatives de locataires au jour où le bailleur décide de céder ses lots. Il est en effet admis que les associations constituées après la réunion générale d’information doivent être consultées sur les modalités de réalisation des diagnostics techniques. Dès qu’ils ont connaissance de la constitution d’une telle association, il est conseillé aux bailleurs de reprendre la procédure ab initio, pour sécuriser les futures ventes.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré en application de l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a néanmoins été annulé en raison de son imprécision.

Le contrat de bail portait notamment sur les « WC de services communs sur le palier ». Or, le bailleur avait cru ne pas devoir préciser le sort de ce local puisqu’étant une partie commune, il était nécessairement exclu de l’offre de vente. Le bailleur estimait que le locataire ne pouvait pas ne pas se méprendre sur la consistance du lot proposé à la vente et ignorer l’étendue de ces droits sur les parties communes. Insensible à cette argumentation, la Cour de cassation sanctionne cette carence au motif que l’offre de vente ainsi émise ne correspondait pas aux locaux loués.

La Cour ne fait par là même que rappeler sa jurisprudence selon laquelle l’offre de vente comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués, sans en ajouter ni en omettre. Il en résulte que l’offre de vente doit strictement porter sur les locaux qui sont l’objet du bail, sauf en cas d’indivisibilité de l’immeuble vendu.

Il faut donc recommander au bailleur, non seulement de veiller à ce que l’offre de vente porte exactement sur les locaux loués, mais également de soigner la description des locaux loués lors de la signature du contrat de bail. Cette précaution permet à la fois de se prémunir d’éventuels contentieux à l’issue du bail si le bailleur souhaite vendre le bien, et, en cours de bail, d’éviter des discussions quant à l’objet du droit de jouissance du locataire ou à l’étendue de son obligation d’entretien ou aux charges. À ces différents égards, l’inclusion ou l’omission de locaux accessoires n’est pas sans importance. 

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