Civ. 3e, 6 juin 2019, FS-P+B+I, n° 18-14.547
Dès lors que la volonté des parties tenait, lors d’une vente, à imposer un service à un fonds au profit d’un autre fonds, les contractants ont souhaité instituer une servitude. Celle-ci ne peut toutefois qu’être annulée si, en raison de la configuration des lieux, elle revient à interdire toute jouissance de la chose pour le propriétaire du fonds servant.
En l’espèce, une société propriétaire de deux immeubles avait vendu à une acheteuse un bâtiment comprenant une dépendance dont seul le rez-de-chaussée du bâtiment qu’elle achetait lui était accessible. Cette dépendance comportait pourtant un premier étage mais, en raison de la configuration des lieux (et notamment de la localisation des escaliers), on ne pouvait y accéder que par l’immeuble voisin non cédé lors de la vente. Parce qu’une pièce de ce dernier immeuble se prolongeait ainsi au premier étage du bâtiment cédé, une clause avait été insérée dans l’acte de vente, prévoyant les éléments suivants : « il existe au premier étage […] une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur […] ». La clause poursuivait en indiquant que le vendeur « pourra mettre fin à cette servitude à son profit ». Selon la troisième chambre civile, « la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité ».
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